Ferienhauskauf in Dänemark

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Wie viele Ferienhäuser gibt es in Dänemark?

Es gibt über 220.000 Ferienhäuser in Dänemark. Davon werden jedes Jahr ca. 10.000 Häuser verkauft. Während der Corona-Pandemie wechselten 34.000 Häuser den Hauseigentümer. Gut 35.000 Häuser werden ungefähr über klassische Ferienhausagenturen vermietet. Weitere Vermietungen laufen über private Kanäle.

Die ab 2023 geltende EU-Regelung wird nach Meinung von Experten Schwarzvermietung, d.h. die nicht korrekte Versteuerung der Einnahmen weiter reduzieren.

Nach Schätzungen gehören ca. 1000 Häuser Ausländern und ca. 5000 Häuser dauerhaft im Ausland lebenden Dänen.

Und warum stehen eigentlich so viele Ferienhäuser zum Verkauf?

Dies hat im Wesentlichen drei Gründe:

Kauf, Besitz und Verkauf von Ferienhäusern sind Geldanlage und Geldvermehrung.
Die emotionale Hemmschwelle ist niedriger als in Deutschland.
Sobald auch nur ansatzweise über einen Verkauf nachgedacht wird, wird ein Makler beauftragt.

Die Verkaufschilder sind oft eher so zu verstehen: "Wenn uns jemand sehr viel Geld bieten würden, wären wir nicht abgeneigt, uns von unserem Haus zu trennen."

Manchmal bedeutet ein Verkaufsangebot auch nur, dass eine Umschuldung ansteht.

1. Ein Ferienhaus als Business?

Ferienhausbesitzer lassen sich grob in fünf Gruppen einteilen:

Das Ferienhaus ist ein privates Eigentum, nach persönlichem Geschmack eingerichtet und nur der eigenen Familie sowie evt. dem engeren Freundeskreis zugänglich.
Als "Pensionsopsparing" ist das Ferienhaus ein wichtiger Aspekt zur Sicherung und Finanzierung der Rente. Mit dem Ende der Erwerbstätigkeit wird das Ferienhaus verkauft, um die finanziellen Einbußen, die das Rentenleben in DK mit sich bringt, ausgleichen zu können.
Viele Häuser sind absolute Spekulationsobjekte, insbesonderen im Bereich von Blåvand und Holmsland Klit. Der Besitzer sieht sein Haus nie selbst und verkauft es nach ein paar Jahren mit einer guten Rendite. Das Ferienhaus ist Geldanlage mit Renditeerwartung, also reines Geschäft und Business
Nicht jede/r hat Lust bzw. die Fähigkeit, Reparaturen am Eigenturm selbst vorzunehmen; Handwerker wiederum sind sehr teuer. Handwerklich Geschickte kaufen daher Häuser mit Renovierungsstau, setzen sie in Stand und verkaufen sie mit Gewinn weiter.
Die Arbeit am und mit dem Ferienhaus in Bezug auf die Vermietung wird als Arbeit verstanden. Es ist also eher das Arbeitswerkzeug für einen Nebenjob. Die Ferienhausbranche ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für strukturschwache Regionen, auch oft als "Udkants-Danmark" (Außenkanten-Dänemark) bezeichnet.

2. Die emotionale Komponente

Da wird ein Häuschen (egal ob Hauptwohnitz oder Sommerhaus) jahrelang liebevoll gepflegt, renoviert, während der Familienurlaube wachsen die Kinder darin auf und dann wird das Haus verkauft. Warum?

Dänen hängen nicht so sehr an DEM Haus; für sie ist es meist nur EIN Haus, das bei Bedarf ausgetauscht wird (egal ob Ferienhaus oder normales Wohnhaus).
Die emotionale Bindung zum privaten Ferienhaus ist in Dänemark nicht so eng wie sie die meisten Deutschen zu ihrem Eigentum empfinden. Dänen können sich deswegen eher von ihrem intensiv gepflegten Besitz trennen.
Es wird zwar eher gekauft als gemietet - das gekaufte Eigentum wird aber eben nicht als lebenslang in Stein gemeißelt betrachtet.

3. Der Immobilienmarkt und -makler in Dänemark

Manche Häuser haben lange Liegezeiten - sogar im beliebten Hvide Sande kann es mehrere Jahre dauern, bis ein neuer Eigentümer für ein Ferienhaus gefunden wird.

Auffällig: die hohe Immobilienmaklerdichte in Ferienhausgebieten. Man könnte fast sagen, dass es fast so viele Supermärkte wie Immobilienmakler in Ferienhausgebieten gibt.

Der Immobilienmakler ist ein angesehener Berufsstand in Dänemark mit fundierter Ausbildung.
Die Kaufnebenkosten sind viel niedriger als in Deutschland.
Bei Änderung der Lebensumstände wird schnell wieder verkauft.
Je Person sind 2 Ferienhäuser erlaubt, d.h. je Ehepaar 4 Ferienhäuser.
Die Maklercourtage liegt bei ca. 3 %., auch Festpreisvereinbarungen sind möglich. Der Makler regelt alles inkl. des Vertrages.
Anstelle von Anbau und/oder Renovierungen wird das alte Haus verkauft und stattdessen ein neueres und größeres Ferienhaus angeschafft.

Juristisch betrachtet: Was kennzeichnet ein Ferienhaus?

Lage in einem Gebiet, das den Status eines "Ferienhausgebietes" innehat
ganzjährige Nutzung ist nicht zulässig (es gibt allerdings Ausnahmen)
Sommerhalbjahr: beliebiges Bewohnen erlaubt
Winterhalbjahr: mehr als 3 Wochen im Stück sind nicht erlaubt
Rentner, die das Haus vor mindestens einem Jahr gekauft haben, dürfen es ganzjährig bewohnen
gewerbliche Nutzung und Vermietung durch eine Firma ist (außer bei einigen seltenen Altverträgen) nicht zulässig
private Vermietung ist erlaubt

Wer darf ein dänisches Ferienhaus kaufen?

Personen, die

zum Zeitpunkt des Kaufs den Wohnsitz in Dänemark haben und/oder
zu einem früheren Zeitpunkt mindestens 5 Jahre in Dänemark gelebt haben und dies durch Registierung im Einwohnerregister (folkeregister) und Steuerzahlungen belegen können
unabhängig von der Staatsangehörigkeit

Gemäß Ausnahmeregelung im Vertrag von Maastricht dürfen andere Personen keine dänischen Ferienhäuser kaufen. Es gibt Ausnahmeregelungen, die im Jahr 2016 noch weiter gelockert wurden. Seitdem dürfen auch Ausländer mit einer besonders starken Beziehung zu Dänemark auf Antrag ein Ferienhaus erwerben. Der Bezug ist z.B. gegeben durch:

familiären Bezug
besondere Verbindung zum gewünschten Objekt
langjähriger Aufenthalt in Dänemark
sehr gute Sprachkenntnisse
kulturelle Verbundenheit (z.B. Mitgliedschaften in Vereinen)
Geschäftsbeziehungen

Umgehungsversuche (Kauf eines Sommerhauses durch eine Kapitalgesellschaft, langfristige Mietverträge etc.) sind gemäß dänischem Sommerhausgesetz nicht zulässig und werden strafrechtlich verfolgt.

Wo werden Ferienhäuser zum Kauf angeboten?

Fast alle Verkäufe laufen über Immobilienmakler. Sobald es eine Handvoll Geschäfte in einem Ferienhausgebiet gibt, findet man auch einen Makler; Verträge und Absprachen werden jedoch nicht durch diesen übersetzt.

Die meisten Makler gehören einer der großen Ketten an:

edc
nybolig
estate
kystejendomme
danbolig
nybolig
home
robinhus
boligone

Darüber hinaus gibt es Internetseiten wie z.B.:

boligsiden
boliga

Wie viele Ausländer haben ein dänisches Ferienhaus gekauft?

Aufgrund des Erwerbsgesetz können Personen, die ihren Wohnsitz nicht in Dänemark haben und die sich zuvor insgesamt 5 Jahre lang nicht im Land aufgehalten haben, nur mit Genehmigung des Justizministers ein Ferienhaus kaufen.

Waren es bis 2010 noch unter 100 Häuser pro Jahr, die legal an Ausländer verkauft wurden, stieg die Zahl kontinuiertlich pro Jahr im Schnitt um ca. 13% an und lag im Jahr 2021 bei ca. 400 Ferienhäusern. Dabei stieg gleichzeitig auch die Quote der durch das Justizminsterium abgelehnten Kaufgesuche. Diese liegt jetzt bei ca. 50%.

Ungefähr 45% der Häuser wurden von norwegischen Staatsbürgern gekauft und 33% von Deutschen.

Benötigt man einen Notar oder Anwalt?

Immobilien- oder Grundstückserwerb ist in Dänemark für Dänen ohne Notar und ohne großen bürokratischen Aufwand möglich. Auch für Ausländer ist weder das Hinzuziehen eines Rechtsanwaltes noch eines Notars erforderlich. Man muss sich jedoch darüber im Klaren sein, dass die gesamte Abwicklung auf Dänisch erfolgt und die Voraussetzungen, die für Ausländer gelten, erfüllt sein müssen.

Der Kaufvertrag wird vom Immobilienmakler erstellt, dazu wird in der Regel umgehend eine Anzahlung in Höhe von 10 % fällig. Zuallererst muss jedoch ein Antrag auf Sondergenehmigung für das ausgewählte Objekt gestellt werden, sodass anschließend eine CPR-Nummer (die dänische Identifiktationsnummer) beantragt werden kann. Die Ausnahmegenehmigung muss beim Justizministerium gestellt werden; erst nach entsprechenden Bearbeitungsfristen und einem positiven Bescheid wird der Kauf abschließend abgewickelt.

Der Antrag auf die Ausnahmegenehmigung ist kostenlos. Er kann nicht wiederholt werden und ist pro Käufer nur ein einziges Mal möglich.

Besteuerung der Einnahmen

Einnahmen aus der Vermietung sind in Dänemark zu versteuern, es gibt aber gewisse Freibeträge. Bei Privatvermietungen liegt der Freibetrag bei 12.200 DKK pro Jahr (Stand: 2023), bei Vermietungen über eine dänische Ferienhausagentur beträgt der Freibetrag 44.500 DKK pro Jahr (Stand: 2023). Darüber hinausgehende Einnahmen werden mit 60% besteuert. Ausgaben, z.B. für Handwerker, können außerdem nur zu einem Teil mit den Einnahmen verrechnet werden.

Bei Vermietungen über dk-ferien.de hat der Hauseigentümer die Wahl:

a) Abrechnung über die dänische Firma dk-ferien APS mit dem hohen Steuerfreibetrag

b) Abrechnung über die deutsche Firma dk-ferien Ferienhausvermittlung Birgit Hoffmann mit dem niedrigen Steuerfreibetrag

a) wird meistens gewählt, wenn überwiegend über dk-ferien vermietet wird

b) wird gewählt, wenn dk-ferien wie eine Gratis-Anzeige genutzt wird, nur wenige Wochen vermietet werden sollen oder das Haus primär über andere Kanäle angeboten wird

Bei beiden Varianten bestimmt der Hauseigentümer über alles: Wann, an wen und zu welchem Preis vermietet werden soll. Vor jeder Buchung erhält der Hauseigentümer eine detaillierte Abrechnung, aus der u.a. die Personenanzahl hervorgeht. Auch die Provision für dk-ferien ist ersichtlich.

Die Abrechnungsform kann einmal im laufenden Jahr geändert werden. Die neue Variante gilt dann für alle dem Änderungsdatum folgenden neu eingehenden Buchungen.

Kommunale Abgaben

Die Grunderwerbsteuer liegt (seit 2014) mit 1.660 DKK plus 0,6 % der Kaufsumme (alternativ 0,6% von 85% des öffentlich geschätzten Wertes) deutlich unter den in Deutschland anfallenden Kosten.

Bei Änderungen einer Gütergemeinschaft fallen nur 1.660 DKK an und auch diese nur für den Betrag, der übertragen wird.

Jährliche Grundschuld: abhängig von der Kommune zwischen 1,6% und 3,4% pro Jahr bezogen auf den Wert des Grundstücks.

Jährliche Gebühr auf den Gebäudewert: 1% bis zu einem Wert von 3,04 Mio DKK, plus 3% für den diesen Betrag übersteigenen Gebäudewert.

Es gibt Sonderregeln z.B. für Rentner.

Voraussichtlich zum 01.01.2024 tritt eine Reform der kommunalen Besteuerung in Kraft.

Versicherungen

Für Ausländer kann es schwierig sein, eine Versicherung für das Ferienhaus zu finden. Dänische Versicherer wünschen in der Regel einen festen dänischen Wohnsitz, man muss also einen deutschen Versicherer finden, der eine Auslandsimmobilie versichert.
Bei einigen Ferienhausversicherungen wird man übrigens abgelehnt, wenn die Entfernung zum Wasser zu nah ist (Risiko von Überschwemmungen oder wegen Grundwasseranstiegs).

Bankkonto

Zur Abwicklung aller finanziellen Transaktionen benötigt man ein dänisches Bankkonto und in der Regel ist die Einrichtung eines Kontos nur mit dänischer CPR-Nummer (Zivilstandsregisternummer) möglich. Diese Nummer gilt für sämtliche Lebenssituationen in Dänemark (Schulanmeldung, Arztbesuch, Abschluss eines Mobilfunkvertrages) und wird einmalig bei der Geburt vergeben.

Dänisches Telefon

Zum dänischen Leben gehört heutzutage auf jeden Fall ein Mobiltelefon, für einen Vertrag benötigt man jedoch einen festen Wohnsitz in Dänemark. Ein einfacher Ausweg ist die Anschaffung eines Prepaid-Handys.

Wie wird ein unrechtmäßiger Erwerb festgestellt und was sind die Folgen?

Ein unrechtmäßiger Erwerb kann durch den Grundbuchrichter bei der Eintragung ins dänische Grundbuch festgestellt werden
Die Staatsanwaltschaft leitet Strafverfahren gegen Erwerber wegen falscher Angaben im Auflassungsdokument ein
Zwangs- und Bußgelder können verhängt werden
Nachträgliche Anzeigen erfolgen oft durch Nachbarn
Das Grundstück muss wieder verkauft werden

Doppelmoral?

Kritik regt sich nicht nur im Ausland sondern auch in Dänemark: denn warum dürfen Dänen überall auf der Welt ohne Einschränungen Immobilien, also auch Ferienimmobilien, erwerben, lassen dies jedoch im eigenen Land nicht zu?

Einen Vorstoß, diese Form der Doppelmoral zu diskutieren, hat die dänische Partei "Liberal Alliance" gestartet. "Wir Dänen haben die Freiheit, ein Ferienhaus zum Beispiel in Südfrankreich oder Spanien zu kaufen", so die Tourismus-Sprecherin der Partei, Christina Egelund. Bis auf die grüne Partei "Alternativet", die sich offen für die Abschaffung der Sonderregel zeigt, ist die überwiegende Mehrheit des Parlaments allerdings anderer Meinung. Im Sommer 2018 entschied das Folketing über den Vorschlag der Liberalen - und wies ihn mit 92 zu 15 Stimmen zurück.

Interessante Alternative: Ein Hausboot

Wer gerne ohne zu großen Aufwand ein Freizeitobjekt in Dänemark kaufen möchte und den Blick aufs Wasser liebt, kann ohne die Einschränkungen, die für Ausländer gelten, ein Hausboot kaufen.

Häfen, die z.B. Liegeplätze für Hausboote bieten: Grenaa, Apenrade, Holbæk, Mommark, Hundested, Kolding, Bork Havn, Knudshoved, Ringkøbing.